Частые вопросы
Приёмка
Если не подписать акт, ключи не дадут — что делать? Ключи выдают при передаче объекта, и передача оформляется актом: это связано законно. Незаконно другое — требовать подписи под актом об отсутствии претензий при наличии зафиксированных недостатков. Рабочий порядок: являться на осмотр, фиксировать недостатки актом осмотра, требовать их устранения, а акт подписывать после устранения либо с перечнем недостатков в тексте. Просто не приходить нельзя: при уклонении застройщик вправе составить односторонний акт.
Я подписал акт, а потом нашёл дефекты. Всё? Нет. Гарантийные сроки на объект и на инженерное оборудование действуют независимо от подписанного акта. Сложнее становится доказывание: придётся показывать, что недостаток возник не по вашей вине и существовал до передачи. Поэтому акт осмотра с перечнем важнее, чем кажется в день приёмки.
Нужен ли платный приёмщик? Не обязателен, но окупается: тепловизор и анемометр находят то, чего не видно глазом, а письменное заключение можно приложить к претензии. Выбирайте по отзывам и по наличию письменного отчёта, а не по цене.
Неустойка
Застройщик прислал письмо о переносе срока. Срок перенесён? Нет. Одностороннее уведомление срок не меняет — его меняет только подписанное вами соглашение. Письмо стоит сохранить: оно подтверждает, что застройщик знал о нарушении.
Поздно ли требовать неустойку, если акт уже подписан? Не поздно. Право за прошедший период просрочки сохраняется. Теряется оно только подписанным отказом от требования — поэтому и опасны формулировки в сопутствующих бумагах.
Дом сдан вовремя, но ключи дали через три месяца. Это просрочка? Считается срок передачи объекта, то есть до подписания передаточного акта, а не до получения разрешения на ввод. Если по договору передача должна была состояться раньше, просрочка есть.
Дадут ли всю сумму по расчёту? Обычно меньше: застройщик заявляет о несоразмерности, и суды нередко снижают неустойку. Это не повод не заявлять требование — снижение не равно отказу.
Мне предлагают три месяца бесплатной коммунальной платы вместо неустойки. Соглашаться? Сравните суммы: неустойка за несколько месяцев просрочки обычно на порядок больше стоимости такой льготы. Если льгота нужна, её берут с письменной оговоркой о том, что подписание не означает отказ от требований по срокам.
Управляющая компания и собрание
Если не подпишу договор с УК — отключат обслуживание? Нет. Обязанность содержать общее имущество лежит на управляющей организации в силу закона и от вашей личной подписи не зависит. Платить за фактически оказанные услуги при этом всё равно придётся.
У меня ещё нет собственности в ЕГРН — могу ли я голосовать? Да. Право участвовать в общих собраниях даёт передаточный акт, подписанный после ввода дома в эксплуатацию. Требование выписки из ЕГРН для допуска к голосованию не основано на законе. При отказе требуйте письменного отказа с основанием.
Я уже подписал бюллетень. Можно отозвать подпись? Да, пока итоги не подведены. Письменное заявление инициатору собрания, дубль в офис приёма под отметку о вручении, ваш экземпляр с датой — себе. Шаблон появится в разделе «Документы и шаблоны» после юридической вычитки.
А если итоги всё-таки объявят состоявшимися? Решение, принятое при отсутствии кворума, ничтожно — недействительно независимо от того, обжаловал ли его кто-нибудь. Но само по себе оно из документов не исчезнет: чтобы это прекратить, кто-то должен заявить требование. Поэтому нарушения фиксируют в момент, когда они происходят.
Пять лет в договоре — это навсегда? Нет. Размер платы и перечень услуг устанавливает общее собрание и может пересмотреть их в любой момент; сменить управляющую организацию тоже можно решением собрания. Но выйти из невыгодного договора дороже и дольше, чем не входить в него.
Что за пункт про капитальный ремонт на спецсчёте? Речь о способе формирования фонда капремонта. Спецсчёт — рабочий инструмент, но значение имеет владелец счёта: если это управляющая организация, накопления дома хранятся у неё, а при её смене перевод фонда становится отдельной процедурой через собрание и банк. Такой вопрос собственники должны решать осознанно и отдельным пунктом, а не в пакете с договором.
Эскроу и риски
Деньги на эскроу — значит, я ничем не рискую? Эскроу защищает деньги до раскрытия счетов: их нельзя потратить в процессе стройки, а при расторжении договора они возвращаются. Эскроу не защищает от затягивания сроков, от плохого качества и от инфляции: возвращают внесённую сумму, а не эквивалент квартиры. После ввода дома счета раскрываются, и защита исчерпывается.
Как проверить застройщика самому? Бесплатно и по открытым источникам: ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел, банк данных исполнительных производств ФССП, Федресурс, бухгалтерская отчётность в ГИР БО, наш.дом.рф. Проверять стоит не только само юридическое лицо застройщика, но и материнскую компанию с генеральным подрядчиком. Смотреть надо на динамику, а не на отдельную цифру.
У застройщика появились судебные иски. Пора паниковать? Иски к крупной строительной компании — норма делового оборота. Значение имеет изменение картины: первые исполнительные производства там, где их не было, резкий рост числа дел, проблемы у материнской компании. И даже это — повод ускориться с юридическими действиями, а не повод для выводов.